14:05, 28 августа 2017

Андрей Богатырёв: «Управлением жилых домов в загородных дачных поселках должна заниматься профессиональная управляющая компания»

Отключение электричества, Электроэнергия

Летом 2017 г. на государственном уровне были внесены изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в области садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

О том, как измениться жизнь дачников в новых законодательных реалиях, редакция К24 поговорила с директором «Сервисэнергосбыт Калуга» Андреем Богатырёвым.

Какие важные изменения содержатся в новом ФЗ?

- Новый закон о садоводческих товариществах 2017 года (ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ) вступает в силу с 1 января 2019 года. В целом список наиболее значимых поправок в законодательство выглядит так:

исключаются понятие «некоммерческие объединения граждан» и такие организационные формы, как садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие партнерства и потребительские кооперативы (оставлены только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества);
исключается регулирование садоводческо-огороднических правоотношений сразу двумя Федеральными законами: «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» и «О сельскохозяйственной кооперации»;
предусматривается два вида земельных участков: садовые и огородные, а дачные приравниваются к садовым;
вместо понятия «жилое строение» вводится понятие «садовый дом»;
изменен порядок расчета, уплаты членских и других взносов;
в Земельном кодексе РФ изменяется порядок предоставления земельных участков вне конкурса;
предусмотрена возможность передачи общего имущества товариществ в общую долевую собственность собственников земельных участков;
из органов управления устранено собрание уполномоченных, поскольку такой орган управления не предусмотрен ГК РФ;
установлена обязанность правления товарищества заключать договоры с тепло - и энергоснабжающими организациями, а также осуществляющими охрану территории садоводства и иными организациями для достижения целей товарищества, а также трудовые договоры, и обеспечивать исполнение обязательств по таким договорам.

Согласно новому закону Председатель СНТ будет получать зарплату за свою работу. А если общее собрание не утвердит зарплатный тариф?

- Внимательно читаем ФЗ-66: Председатель правления НЕ является руководителем СНТ. Он возглавляет коллегиальный исполнительный орган - ПРАВЛЕНИЕ, но при этом, не имеет права решающего голоса на заседаниях правления, т.к. решения правления принимаются ПРОСТЫМ большинством голосов членов правления, соответственно председатель правления СНТ в отличие от председателя правления АО (банка, например) не наделен правом БЛОКИРОВАТЬ решения правления, а вправе лишь обжаловать ПРИНЯТОЕ решение. В отличие от ст. 22, где правление поименовано КОЛЛЕГИАЛЬНЫМ исполнительным органом, ст. 23 ФЗ 66 не называет Председателя ЕДИНОЛИЧНЫМ исполнительным органом, с которым ТК РФ (ст. 273) позволяет заключить трудовой договор. Т.е. ФЗ-66 не определяет председателя правления как единоличного исполнительного органа. Структура органов управления СНТ описана в ФЗ-66 и является исчерпывающей.
Это означает, что в СНТ не могут быть образованы иные органы управления, которые не предусмотрены в законе. Более того, она определяет круг полномочий председателя и конкретно констатирует, какими документами определены полномочия председателя правления - Федеральным законом 66 и уставом СНТ. Полномочия председателя правления довольно скудны и не являются единоличными управленческими функциями. Их исполнение не делает председателя правления единоличным исполнительным органом, а позволяет ему действовать от имени СНТ как специально уполномоченного члена СНТ, через действия которого СНТ в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности.
Законодатель не предусмотрел необходимости наличия в СНТ единоличного исполнительного органа и трудовой договор заключать не с кем. Однако, в соответствии с ФЗ-66, Трудовой договор по решению правления может быть заключен с наемным работником. Но председатель правления не является наемным работником. Уместно также вспомнить о ст. 273 ТК РФ (глава 43), которая говорит о том, что глава 43 ТК РФ (регулирование трудовых отношений с руководителем организации и членами коллегиальных исполнительных органов) не действует, если руководитель организации (СНТ) одновременно является членом этой организации (СНТ).

Цитата: "ст. 273 Положения настоящей главы (43) распространяются на руководителей организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, за исключением тех случаев, когда: руководитель организации является единственным участником (учредителем), членом организации, собственником ее имущества;

Итак, в ФЗ 66 о "зарплате председателя" нет ни слова. Однако, законом предоставляется возможность выплачивать денежные вознаграждения правлению товарищества по решению Общего собрания (пункт 15) ст. 21 ФЗ 66). По ФЗ 66 выплата заработной платы возможна только лицам, заключившим трудовые договора с СНТ (п. 4 ст. 16 ФЗ 66), в соответствии с порядком, прописанным в Уставе.

При этом, если речь идет о заработной плате должно существовать Штатное расписание, утвержденное председателем правления в пределах сметы расходов, утвержденных Общим собранием.
Также возможна оплата конкретных видов работ или услуг физическим лицам, выполняющим работы по договорам ГПХ (гражданско-правового характера), заключенным с СНТ на основании утвержденной Общим собранием сметы.

Поэтому, в судебной практике признаются следующие обязательства СНТ в части оплаты труда:

по выплате заработной платы наемным сотрудникам на основании Штатного расписания, утвержденного Общим собранием.
по выплате вознаграждения физлицам за оказанные услуги по договорам ГПХ,

а также:

по выплате вознаграждения председателю или членам правления, если в протоколе записано: "Установить с ......... числа ........ года вознаграждение председателю правления ......... в размере ........ рублей ЕЖЕМЕСЯЧНО И КРУГЛОГОДИЧНО.

Возможно ли создание на базе СНТ собственной управляющей компании в ведении которой находилась бы хозяйственная часть?

- Управление СНТ - дело хлопотное и ответственное и от того, как оно организовано, зависят безопасность жителей, своевременность и качество предоставления коммунальных услуг, состояние инженерных сетей, дорог, благоустройства внутрипоселковой территории и многое другое. Именно поэтому важно разбираться в том, какие формы управления существуют, в чем их особенности, а в чем недостатки.

В управлении многоквартирными домами в городе и дачными поселками за его пределами есть схожие моменты. Например, загородные дома и территорию, на которой расположены инженерные коммуникации, также могут обслуживать сами собственники, создав дачное некоммерческое партнерство, садовое некоммерческое товарищество или товарищество собственников недвижимости. Некоторые эксперты считают, что вариант с самоуправлением – не самый удачный, потому что этим процессом занимаются жители, не являющиеся профессионалами. Далеко не всегда они могут компетентно выбрать эксплуатирующую организацию и оценить результаты ее работы.
Товарищество собственников - более традиционная форма, это название у всех на слуху и легче воспринимается, но в жизни эта привычная многим схема управления крайне несовершенна.
За городом, впрочем, как и в городских квартирах, люди не имеют ни возможности, ни желания принимать непосредственное участие в работе ТСЖ. У тех, кто живет за пределами города, совершенно иной ритм жизни.

Затрачивая больше времени на дорогу, свободные часы они хотят проводить с близкими или занимаясь домашними делами, а не решая проблемы ТСЖ. Если доброволец все-таки находится, руководство товариществом не становится для него основной деятельностью. Но в таком случае при всех способностях и талантах очень сложно принимать продуманные и взвешенные решения.
Управлением жилых домов в загородном поселке может заниматься и профессиональная управляющая компания. В данном случае при возникновении какой-либо нештатной ситуации она может оперативно привлекать денежные средства без сбора общего собрания и прочих долгих процедур. Ремонтные работы в таком случае могут проводиться за счет созданного заблаговременно резервного фонда.
Если говорить о недостатках УК, то они в основном проявляются на уровне психологии. Достаточно вспомнить фразу из устава – «коммерческая организация с целью извлечения прибыли» - и у обывателя сразу же появляются мысли о том, что на нем будут наживаться. Но если так рассуждать, то и в магазинах на нас наживаются!
Если говорить о загородных поселениях, то с юридической стороны удобнее иметь дело с управляющей организацией.
УК гораздо проще заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на наиболее выгодных условиях и контролировать предоставление и выполнение тех или иных услуг. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями заключают собственники, то, во-первых, этим должен заниматься юрист, во-вторых, надо понимать, если кто-то нарушает установленные нормы законодательства, то платят за халатность одного человека все.
Как правило, в судах иски от отдельных граждан, состоящих в членстве товарищества, не рассматриваются. Но за несвоевременную оплату наложенных штрафов и оплату налогов член товарищества обязан выплачивать пеню, даже если сам является ответственным плательщиком.

Если заключать договор с УК возникает резонное опасение – стоимость услуг значительно возрастёт

- Конечная стоимость услуг в УК и ТСЖ, как правило, одинакова, только управляющая компания более эффективно расходует средства, и часть из них получает в качестве прибыли. Так что вовсе не обязательно, что с управляющей компанией ваша жизнь станет дороже. Зато УК подойдет к управлению более профессионально
Если разобраться, то в загородных проектах гораздо важнее не юридическая форма управления, которая выбрана – ДНП, СНТ или ТСН, а то, кто это объединение создал, кто и на каких условиях может туда вступить, кто и какую управляющую компанию выбирает.
Здесь могут быть две крайности: первая - членами СНТ становятся все покупатели, оформившие право собственности. Это «колхоз»: если поселок большой (более 100 домов) – собрать общее собрание нереально, ни о чем нельзя договориться. Другая крайность – правление СНТ существует само по себе, собственников в него не допускают, сети и общие территории остаются собственностью застройщика.
Избежать претензий со стороны жителей можно лишь в том случае, если люди будут четко понимать, куда и на что уходят их деньги. Но открытостью сегодня может похвастаться далеко не каждая обслуживающая организация, будь то УК или ТСЖ.

В вопросах управления загородными поселками есть ряд нюансов, о которых городские жители не всегда знают. Например, формы управления в ДНП и ТСЖ схожи, но есть одна принципиальная разница: в домах под управлением ТСЖ собственники квартир обладают долей в праве на общее имущество, в ДНП – нет. Кроме того, по закону (66-ФЗ) собственник квартиры имеет безусловное право быть членом созданного ТСЖ, достаточно подать заявление. В ДНП собственник участка на его территории принимается в члены решением общего собрания, и может получить правомерный отказ.
В ДНП есть две категории собственников. Одни являются его членами, участвуют в управлении и платят членские взносы, другие – ведут дачное хозяйство индивидуально, и пользуются общим имуществом (дороги, электросети и т.д.) по договору за плату. По сути – это договор аренды, в силу которого он обязан принимать участие в расходах на содержание имущества общего пользования.

Каковы плюсы и минусы разных форм управления загородными поселками

- Плюсы и минусы есть всегда и при разной форме управления и на разных этапах. Все зависит от адекватности людей, живущих в поселке. Ведь нередки случаи, когда, перейдя на самоуправление, собственники не могут договориться между собой. Не стоит забывать и еще об одной проблеме, которая актуальна и для города и для области, и не зависит от форм управления – это неплатежи по коммунальным услугам. Всегда и везде есть люди, которые не оплачивают счета и не считают нужным тратиться на благоустройство.

После переезда за город некоторые граждане просто не готовы морально платить коммуналку так же как за квартиру в городе. Те активисты, которые настаивают допустить их к управлению поселком, просто желают сэкономить на «коммуналке», снизить установленные платежи и отказаться от заданного уровня комфорта. Через суд можно добиться лишь предписания рассмотреть вопрос о принятии в члены ДНП, дальнейшей перспективы у этих дел нет.

Итак, некоммерческие партнерства:

Плюсы

жильцы выбирают управляющую компанию и привлекают соответствующих специалистов.
нет посредников между конечным потребителем и поставщиком услуг

Минусы

сложность в проведении общих собраний, трудности в принятии общего решения.
жильцы не являются профессионалами в выборе квалифицированной управляющей организации или специалистов.
замедляется процесс выполнения работ. Многие хотят контролировать только деньги

Управляющая организация