Как снизить налог на имущество, оспорив кадастровую стоимость?

В январе 2018 года в Калужской области вступили в силу изменения в налогообложении физических и юридических лиц. Теперь в соответствии с законом физические и юридические лица будут оплачивать налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной оценки. Она максимально приближена к рыночной, но ее расчет пока настолько несовершенен, что попадаются случаи неоправданного завышения. В связи с этим законодатель утвердил порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Этой процедурой занимаются оценщики из «Малтон групп» — одного из ведущих объединений национальных компаний, оказывающих услуги в областях аудита, бухгалтерского учета, управленческого, финансового, правового и налогового консультирования, информационных технологий и оценки имущественных комплексов.

Только профессионалы могут помочь представителям других профессий понять, адекватна или нет существующая оценка, подсказать пути решения. В этом процессе много тонкостей, консультанты «Малтон групп» бесплатно дают советы калужанам. И, ознакомившись с вашим кадастровым номером, честно говорят, стоит ли игра свеч. Если процесс оспаривания целесообразен, они начинают работу.

Специалисты объясняют:

Под новый порядок налогообложения попадают торговые и офисные помещения, административные здания и нежилые коммерческие помещения, площадью свыше 1000 кв.м. Перечень этих объектов с каждым годом будет расширяться. К 2020 году в него добавятся все остальные объекты производственного и иного назначения. Организации, которые находятся на упрощенной системе налогообложения, снова начнут платить налог на имущество.

Для физических лиц налог на имущество будет исчисляться с кадастровой стоимости для всех видов личного имущества: квартир, домов, дач, гаражей, а также объектов производственного и иного назначения. Для торговых и офисных объектов сохранится привязка к площади, то есть в перечень на 2018 год включены только объекты свыше 1000 квадратных метров.

Кадастровая стоимость применяется не только в качестве налогооблагаемой базы по налогу на имущество. Она применяется и для налога на доходы физлиц (НДФЛ) при получении подарка в виде имущества при дарении, в некоторых случаях купли-продажи имущества, а также для определения размера арендной платы и при расчете определенных госпошлин.

Физическое лицо вольно выбирать: подавать в суд или решать спор в специально созданной комиссии при Росреестре Калужской области. Юридические лица обязаны сначала обратиться в эту комиссию. Отчет об оценке рыночной стоимости имущества от независимого оценщика - это основной документ, подтверждающий, что кадастровая стоимость завышена. В нем обстоятельно обоснованы причины, почему кадастровая стоимость должна быть изменена.

В течение 30 дней комиссия рассматривает заявление правообладателя. Дополнительных расходов в виде госпошлин, оплаты юридических услуг и прочих накладных расходов у заявителя не возникает. Он не ограничен в количестве обращений в комиссию с запросом в досудебном порядке оспорить стоимость одно и того же объекта, пока результат не будет достигнут. Но и судебный порядок разрешения спора даже после отказа комиссии существует.

В Калужской области наблюдается тенденция принятия положительных решений о снижении кадастровой стоимости именно в досудебном порядке. Таких споров, разрешенных в пользу правообладателей, около 65%. Это говорит и о низком качестве результатов кадастровой оценки, и о хорошем качестве подготовленных оценщиками отчетов, на основании которых принимались эти решения.

Справка "Малтон групп":

За 2017 год в комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре Калужской области было рассмотрено 428 заявлений от правообладателей недвижимости, которые оспаривали кадастровую стоимость более 700 объектов.

За этот период подавляющее большинство заявлений подано именно относительно кадастровой стоимости земельных участков. Во-первых, налог на землю, арендная плата в Калужской области не первый год исчисляются с кадастровой стоимости. Во-вторых, каждый год вступали в действие новые результаты кадастровой переоценки по какой-то из категорий земли, и необходимость в оспаривании не снижалась.

Наиболее часто оспариваемой категорией признаны «земли населенных пунктов», на втором месте – земли сельскохозяйственного назначения, реже всего заявлялись к оспариванию земли промышленности и земли особо охраняемых территорий:

Соотношение положительных (оспоренных) и отрицательных (отказанных) решений комиссии по категориям земель представлено ниже:

В 2017 году в досудебном порядке было рассмотрено 65 заявления об изменении кадастровой стоимости 82-х объектов капитального строительства. Среди них 11% — жилые объекты (жилые помещения и дома), 89% — объекты нежилого фонда различного назначения. В 62% случаев заявления об оспаривании удовлетворялись в пользу заявителя, рыночная стоимость признавалась кадастровой.

Снизить кадастровую стоимость земельных участков чаще всего можно на более чем 40%. Среди объектов капитального строительства наиболее частое снижение стоимости зафиксировано на уровне 45%.

«Малтон групп» рекомендует обращаться к опытным оценщикам, которые не раз уже оспаривали кадастровую стоимость, имеют богатый опыт составления отчетов об оценке именно для этой цели, ориентируются в особенностях рынка недвижимости и налогового законодательства того региона, где расположено ваше имущество. С такими специалистами всегда можно предварительно в режиме консультации понять целесообразность и экономическую эффективность процесса оспаривания.

Вам точно нужна консультация оценщика, если:

— Ваша организация владеет объектом торгового назначения, площадью свыше 1000 кв.м. Особенно, если объекты расположены в небольших районных центрах области.

— Вы, как частное лицо, владеете нежилой недвижимостью, особенно, если это постройка в неудовлетворительном состоянии.

— У вас в собственности или аренде есть земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные для дачного строительства. В 95% случаев удается снизить такую кадастровую стоимость от 45 до 60%.

— Вы владеете земельными участками из состава земель населенных пунктов, предоставленными для размещения производства в Боровском районе, Обнинске и окрестностях.

— Вы владеете землей под торговыми объектами, расположенными в Обнинске. Кадастровая стоимость такой земли снижалась минимум вдвое; земли для размещения торговых и административных объектов в районных центрах и поселках области также переоценены.

— У Вас есть земельный участок в Калуге для огородничества и Вы планируете его выкупить;

— У вас или вашей организации есть земли промышленности, расположенные в непримыкающих к Московской области районах Калужской области (Дзержинском, Ферзиковском, Думиничском и т.д.).

Этот список - не окончательный, на практике специалистам попадаются странные и непредсказуемые результаты массовой кадастровой оценки. Поэтому всем владельцам и хозяевам недвижимости рекомендуется получить персональную консультацию. Сделать это можно, позвонив по телефону:+7 (4842) 54-98-54.

«Малтон групп» также предлагает оспаривание кадастровой стоимости «под ключ». Специалисты идут в комиссию или в суд вместо клиента. Надо понимать, что основные вопросы комиссии — к отчету об оценке. И лучше, чем оценщик, никто на них не ответит.

В «Малтон групп» все дела стремятся доводить до победного конца, не «бросают» своих клиентов в случае отказа, а принимают во внимание замечания, корректируют отчеты и в результате все же снижают кадастровую стоимость.