Как сделать ипотеку максимально выгодной для себя

Не все знают, что простейшие манипуляции с ипотечным кредитом могут сделать его значительно выгоднее.

Рассказываем, какой размер первоначального взноса лучше делать, как быстрее погасить ипотеку и снизить переплату, какой ежемесячный платеж безопаснее.

В России в 2020 году выдали порядка 1,7 млн ипотечных займов на 4,3 трлн рублей. По объему выданных средств показатели на 35% больше, чем за 2019-й. Можно сказать, что в стране настоящий ипотечный бум.

«Спрос на ипотеку начал расти вместе со снижением ставок по банковским продуктам еще с середины 2019 года. Повлияло снижение ключевой ставки. Сейчас она достигла рекордно низких значений — 4,25%, а средневзвешенная ставка (по всем ипотечным продуктам) — 7,32%. Во второй половине 2020 года на ипотеку действительно начался ажиотажный спрос, особенно на первичном рынке и рынке загородной недвижимости. Спрос подтолкнула ипотека с господдержкой под 6,5% годовых для приобретения жилья в новостройках и сельская ипотека со ставкой до 3% годовых»,

— рассказывает Галина Витальевна Перелейвода, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи» в Калуге.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос влияет на ставку прямым образом, отмечает эксперт. Самые выгодные ставки можно получить при взносе 20-30 процентов от суммы запрашиваемого кредита. Более высокий взнос почти не влияет на условия займа. Но благодаря ему можно упростить подачу заявки. Достаточно будет предоставить паспорт и второй документ.

Очень большой первоначальный взнос тоже таит ряд нюансов. Банкам может быть невыгодна маленькая сумма кредита как по абсолютному значению, так и в отношении стоимости залога. Причина — если долг будет существенно меньше стоимости квартиры, то усложняется ее реализация банком при недобросовестной оплате займа. Некоторые кредиторы ставят ограничения по взносу до 80%.

«Отметим, что сейчас от государства можно получить различные социальные субсидии, самая распространенная из них — материнский капитал. С 2020 года сертификаты номиналом в 483 881,81 тыс. рублей стали давать и за первенца. Практически все банки готовы учитывать их как первоначальный взнос. Но есть ряд банков, которые даже при маткапитале требуют внесения собственных средств на покупку квартиры в размере 5-10% от стоимости жилья»,

— добавляет Галина Витальевна.

Схемы платежей

Есть две классические схемы погашения кредита: аннуитетная и дифференцированная.

Чем они отличаются:

1. По первой схеме оплата идет равными платежами на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать семейный бюджет. Каждый платеж включает в себя часть основного долга и проценты, которые начисляются ежемесячно на остаток тела кредита.

При проведении частичного досрочного погашения проценты пересчитываются, а сам платеж можно уменьшить или оставить прежним. В этом случае сократится срок кредита. Единственный минус этой схемы — для расчета платежей необходимо использовать калькулятор со специальной аннуитетной формулой.

2. Дифференцированные (убывающие) платежи по ипотеке остались всего в четырех банках РФ. И спросом такая схема, как отмечает эксперт, не пользуется. Такой график обязывает клиентов в начале срока платить большими суммами, чем по аннуитетному графику, а доступная сумма кредита рассчитывается меньше.

Преимущество такой схемы только в расчете платежа. Для этого достаточно на обычном калькуляторе сначала разделить сумму долга на количество оставшихся месяцев, затем остаток долга умножить на годовую процентную ставку, а потом разделить на 12 (месяцев) и сложить полученные суммы.

«Если же вам нужен дифференцированный график для того, чтобы переплата по кредиту была меньше, знайте: из аннуитетной схемы можно самостоятельно и добровольно перейти к дифференцированной — достаточно увеличить в начале срока свой платеж до уровня дифференцированных платежей. Все, что вносится сверх обязательного аннуитетного платежа, нужно направлять на досрочное гашение. Главное, это можно делать без принуждения и по возможности (то есть в какой-то момент можно оплатить только обязательный платеж по графику)»,

— комментирует эксперт.

Срок кредита и различные хитрости с ним

У банков есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В основном, это от года до 30 лет. Долгосрочная ипотека выгодна только банку, отмечает эксперт, этому вопросу стоит уделить особое внимание.

«Безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить с опережением. Свой „реальный“ график кредитования лучше сформировать на срок до 7 лет. Это оптимальный срок, который сохраняет баланс между ежемесячной нагрузкой и общей переплатой. То есть обязательный платеж у вас будет минимальный, вы вносите больше средств, чем прописано в договоре, и переплата будет по факту реального пользования кредита»,

— отмечает эксперт.

Самые выгодные способы погашения

Чем быстрее возвращается долг, тем меньше набежит процентов. Но нюансы тоже есть. Когда заемщик вносит большую сумму, многие банки предлагают либо сократить срок кредитования, оставив тот же платеж, либо, наоборот, уменьшить платеж при прежнем сроке.

«Выбирайте уменьшение платежа, но реальную сумму взноса не уменьшайте. Оплачивайте ею обязательный платеж, а остаток снова направляйте на досрочное погашение части долга. Таким образом, вы рассчитаетесь быстрее и с тем же эффектом, как если бы выбирали сокращение срока. Но у вас появляется подстраховка — минимальный обязательный платеж. Срок кредита очень длительный и может возникнуть период, когда вам пригодиться сниженная нагрузка, а позже — наверстаете упущенное»,

— рекомендует Галина Перелейвода.

Резюмируем

Чтобы ипотека была еще более комфортной, а переплаты меньше, во-первых, займ стоит брать на более длительный срок, но составить самостоятельно (или доверить это экспертам) индивидуальный график платежей с опережением. Оптимальный срок выплаты кредита — до 7 лет. Во-вторых, при досрочном частичном погашении лучше выбирать сокращение обязательного платежа, а не времени займа. Платить при этом стоит теми же суммами, что вносили раньше. В третьих, сейчас выгодно использовать различные субсидии от государства даже в качестве первоначального взноса, так как их индексация зачастую отстает от инфляции и сертификаты обесцениваются.

Отметим, что при оформлении ипотеки в компании «Этажи» ряд банков предоставляет скидки по ставке до 0,7% годовых. Экономия может составить от 200 до 437 тыс. рублей.

Приведем пример: оформляя ипотеку, допустим, в банке на 2 млн рублей сроком до 20 лет на уже готовое жилье по ставке 8,1% годовых, клиенту придется ежемесячно платить по 16,8 тыс. рублей, а переплата по процентам за весь срок пользования кредитом составит 2 млн рублей.

Со скидкой 0,7% от компании «Этажи» при тех же условиях займа переплата составит 1,8 млн рублей, а ежемесячный платеж сократится до 15,9 тыс. рублей. Экономия — 207 тыс. рублей.

Если сохранить размер платежа в 16,8 тыс рублей, но сократить срок кредита (самым выгодным в нашем случае будет 17,8 лет), то на процентах можно будет сэкономить еще больше — 437 тыс. рублей.

Получается, что со скидкой в 0,7% общая переплата по кредиту уменьшается от 11 до 27%.

Отметим, что для клиентов компании услуга оформления ипотеки бесплатная (стоит уточнить в офисе «Этажей» в своем городе, в некоторых регионах она предоставляется бесплатно и не клиентам), для всех кредитных организаций достаточно заполнить одну онлайн-анкету, а специалисты помогут рассчитать график индивидуальных платежей, чтобы сократить переплаты.